房地產(chǎn)公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法.rar

房地產(chǎn)公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法 1、為什么在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押？辦理了預(yù)售的房屋為何不能做在建工程抵押？ 答：本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，在建工程的投入已全部由預(yù)售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務(wù)融資是不被允許的，當(dāng)然以前也有個別金融機構(gòu)和抵押登記部門默認(rèn)的（或者開發(fā)商隱瞞銷售行為，預(yù)售不登記）。 2、房地產(chǎn)測繪所在工程進度至正負(fù)0線后，即可做在建工程測繪。而評估事務(wù)所在結(jié)構(gòu)封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是？ 答：在建工程抵押或轉(zhuǎn)讓最早時點應(yīng)為項目投入達到25％時，在此之后，預(yù)售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當(dāng)然預(yù)售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。 關(guān)于在建項目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，一般認(rèn)為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件： ⑴已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證。 ⑵取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號。 ⑶在建工程，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。 ⑷在建項目與土地使用權(quán)必須同時抵押。 3、為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等放在開發(fā)間接費中，不是很理解。費用的發(fā)生因與借款直接相關(guān)放在財務(wù)費用中資本化不妥嗎？ 答：為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用，新會計準(zhǔn)則對借款輔助費用資本化也有規(guī)定：