房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)中存在的問題與改進(jìn)措施(1)
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)中存在的問題與改進(jìn)措施(1)
摘要 本文圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)中工作的內(nèi)容、以及設(shè)計(jì)中存在的一些問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,提出一些具體的改進(jìn)措施,以期能夠?yàn)楦嗟耐瑯I(yè)者提供一定的參考依據(jù)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目;前期設(shè)計(jì);存在問題;改進(jìn)措施
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言,設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景,以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性,前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外,設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”,是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下,為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展,首先,應(yīng)依據(jù)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì);其次,進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行;然后,要做好專業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作,最后,提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后,通過對(duì)項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制,然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有:首先,進(jìn)行項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇與用地規(guī)劃,其次,進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請(qǐng),根據(jù)申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)條件,針對(duì)市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo),報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證,并獲得市政管理部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可,直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問題
2.1 前期設(shè)計(jì)中對(duì)場(chǎng)地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí),對(duì)所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如,針對(duì)一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置,建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品,從企業(yè)效益而言,可能并不會(huì)造成效益損失,反而是,這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初,只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,帶來的土地級(jí)差效應(yīng)會(huì)和我國(guó)提倡的“宜居”思想相悖,也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設(shè)計(jì)中對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群缺乏分析
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言與眾多其它市場(chǎng)的基本屬性,都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、
也是變化的。在很多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段,只考慮了初期市場(chǎng),缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析,缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析,由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng),項(xiàng)目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場(chǎng),缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析,例如:很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目,甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象,難以滿足客戶需求,從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象,同時(shí),對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來不小的壓力。再比如,由于缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析,國(guó)際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶來了不小的沖擊,隨著我國(guó)不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場(chǎng)的理性回歸”,綜上分析,這些市場(chǎng)因素和政策因素都會(huì)給未來房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的壓力和沖擊,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問題
由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段,很多開發(fā)商不重視前期對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng),致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向的影響。其次,一些開發(fā)商只注重開發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套,致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理,再次,有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資,缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí),致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào),在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中,一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo),其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下,建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工,也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘,在國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中,由于缺乏對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解,以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開發(fā)商的意愿,已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外,一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門,進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師,這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對(duì)建筑專業(yè)扎實(shí)的知識(shí),從而導(dǎo)致對(duì)前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場(chǎng)需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì);由于缺乏對(duì)項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
3 針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問題的改進(jìn)途徑
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其自身的規(guī)律,不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看,要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向及規(guī)律,從微觀上,要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
除了要做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外,前期設(shè)計(jì)工作還要對(duì)項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解;要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀,另外,要充分考慮到開發(fā)項(xiàng)目所在場(chǎng)地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門,勢(shì)必會(huì)造成房地產(chǎn)
項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行;因此,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制,以保障后期工作有章可循。由于,當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營(yíng)銷公司進(jìn)行代理的,而這些代理公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平,因此,市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此,針對(duì)上述情況,在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過程中,要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估,其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測(cè),并提出相應(yīng)的解決措施,以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
4 結(jié)論
當(dāng)前,隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響,以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求水平逐漸均衡,房地產(chǎn)市場(chǎng)未來面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對(duì)房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來更大的挑戰(zhàn)。
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