房地產(chǎn)開發(fā)的報(bào)建流程資料.doc

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南,不錯(cuò)的資料哦~~

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西 領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。
有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的 故事。
這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。
目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。
恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建 設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是 確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出 來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。
一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后， 才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。
這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。
因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使 用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。
因?yàn)槭紫�，很多地方的�?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本 不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。
然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。
這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一 度非常盛行。
然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好 ，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。
我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。
要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開始的， 而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。
而北京
第一塊公開交易的土地，是到2000年 之后才上市的。
我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。
因?yàn)?br />