關(guān)于城市規(guī)劃中提高容積率的可行性研究
關(guān)于城市規(guī)劃中提高容積率的可行性研究
【摘要】本文通過對容積率概念、合理容積率確定方法及容積率對地價的影響規(guī)律的回顧，對三種不同類型的國際城市地區(qū)的容積率、開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行了比較分析，提出了提高容積率勢在必行的理由，對上海和其他大中型城市今后的土地開發(fā)模式具有一定的借鑒作用。
【關(guān)鍵詞】:容積率; 城市規(guī)劃; 可行性
[ Abstract ]: This article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, Shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function.
[ Key words ]: volume ratio; city planning; feasibility
【引言】“十二五”期間，上海要通過創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型來推動經(jīng)濟(jì)增長，就要將提高土地、勞動力和資本等傳統(tǒng)要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未來發(fā)展將面臨日益收緊的土地和勞動力等資源約束，但在提升資源利用效率方面還有巨大空間：可以通過制度、政策、管理和技術(shù)方面的變革和創(chuàng)新，實現(xiàn)要素利用效率的提高，推動經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。提高土地資源利用效率是最直接要面對的問題，而容積率的提高，會帶來土地利用效率的大幅度提高。
1、關(guān)于容積率的相關(guān)研究
1.1 容積率的基本概念
容積率即建筑容積率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。按照《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，中心區(qū)域的容積率指標(biāo)如下：新建高層建筑商辦用房為4，住宅為2.5；新建多層建筑商辦用房為2.0，住宅為1.8。規(guī)劃控制的是建設(shè)基地的綜合容積率，綜合容積率是各種建筑在基地總建筑面積中的比例，與各自容積率指標(biāo)的乘積之和，再扣除折減率。
1.2 合理容積率的確定方法
在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的過大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
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